近日，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安、南京等一、二线热点城市密集出台楼市新政，多个城市政策力度较大，引起市场高度关注，也引发了资本市场地产板块的大幅上涨。
这些核心城市密集发布新政的原因是什么？中央楼市调控思路为何转向？下一阶段楼市政策如何发力？证券时报・券商中国记者采访了多位业内人士。
业内人士认为，热点城市密集出台楼市新政是对中央政治局会议精神的落实，当前房地产市场的主要问题是新房和二手房库存较大，中央调控思路转向聚焦去库存。建议接下来出台的“消化存量”和“优化增量”政策措施围绕控制供给、加快去化两方面展开，并在土地市场、新房和二手房市场协同推进，并呼吁有更多政府资金支持。
各地密集打出政策组合拳
据证券时报・券商中国记者梳理，4月底以来，北京、深圳、天津、成都、杭州、西安等一、二线热点城市密集优化了住房限购政策。其中，北京松绑了执行13年的限购政策，允许三类居民家庭或成年单身人士，在五环外新购1套商品住房；天津取消本地户籍居民购买120平方米以上新房大户型的限购，放开北京、河北在津购房门槛；深圳7区放松限购，非深户籍人士社保、个税缴纳年限要求由3年调整为1年，深圳户籍多子女家庭可多买一套房；成都、杭州、西安全面取消住房限购政策。
值得注意的是，除了优化住房限购等措施外，多个热点城市的楼市新政中，还明确提出支持“以旧换新”、盘活闲置住房、优化供地等措施。
如上海、深圳、无锡、郑州、武汉、西安、广州花都区均支持商品房“以旧换新”，其中，上海、无锡、广州花都区属于“帮卖”模式，辅以一定的优惠政策支持；深圳、武汉、西安不仅“帮卖”，还支持房企或企事业单位“收购”，武汉还进一步明确收购后的用途，将用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房。另外，西安、南京还提出盘活闲置住房资源，西安鼓励对收购房源实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，南京拟适当改建或收购存量住房用作保障性住房。此外，杭州还在新政中明确提出，优化住宅用地供应，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。
对于热点城市出台这类政策的原因，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶接受证券时报・券商中国记者采访时表示，中央政治局会议明确楼市政策方向后，消化存量房产成为政策发力点之一。在各地政策举措中，放松限购政策有利于加快新增需求入市，推动库存去化。支持住房“收旧换新”“以旧换新”，一方面可以畅通新房和二手房交易链条，促进新房销售；另一方面，地方平台公司收购二手住房用作保障性租赁住房，也有利于丰富保租房供给，加快构建“市场+保障”住房供应体系。
中央调控思路转向去库存
各地之所以密集出台楼市新政，一方面与当地楼市去化压力有关，另一方面也是对中央政治局会议精神的落实。
4月30日，中央政治局会议在房地产相关表述中首次提出，要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，明确了新阶段房地产调控思路，为新一轮楼市政策定了调。
“存量与增量统筹研究，标志着房地产短期政策导向将更加聚焦去库存。”曹晶晶接受记者采访时说。
申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，从近期各地房地产政策组合来看，房地产政策的思路正在发生转变，此前的政策思路是供给侧逻辑，依靠融资“三支箭”、融资“白名单”等政策稳定融资，期望稳定房企控制风险；依靠保障性住房、城中村改造等三大工程以及保交付等措施来稳定投资，期望对冲实物工作量稳定经济，但政府对于地产需求侧政策更多是托底式的政策；而现在政策思路转向需求侧逻辑，时隔9年再次强调去库存，并更多采用进一步放松限购、“以旧换新”等需求端政策，同时减少土地供应来控制库存去化周期，去库存成为目前的需求侧计划和目标。综合近期政策措施而言，目前房地产政策组合也都遵循“去库存”导向。
自去年7月中央政治局会议首次明确了“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，并首次提出要“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”后，中央和地方从供需两端出台了一系列支持政策，尽管有一定成效，但从今年一季度数据来看，房地产市场仍在调整中。
对于中央房地产调控思路转变的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报・券商中国记者采访时表示，因为当前的主要问题是新房和二手房库存太大，消化周期太长，并且二者竞相降价，影响市场预期，合理的购房需求也开始推后，开发商销售回款骤降、债务集中到期叠加交付压力，迫切需要将增量和存量房产结合起来考虑，而不是局部的政策刺激，因此政策基调发生了调整。
记者注意到，实际上，在4月底中央政治局会议之前，就有政策思路调整的苗头了。3月底，山西省发布了稳市场防风险促转型的专项行动方案，其中多项措施剑指“去库存”，如加强住宅供地动态调整，太原、大同、晋城、晋中、忻州等商品住宅库存消化周期较长的城市，应适度减少住宅用地供应，控制商品住宅上市节奏；支持非住宅商品房去库存；支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房；支持将库存商品房回购用作保租房；引导购房“以旧换新”，探索通过收购居民原有住房作为保障性租赁住房，并发放房票用于购买新房等。
业内建议更多政府资金支持
对于如何理解中央政治局会议提到的“存量房产”和“增量住房”，中国社科院金融研究所房地产金融研究中心主任尹中立接受证券时报・券商中国记者采访时表示，存量房产主要是已经盖好尚未卖出去的房子，而增量住房是指未来新开发的房子。消化存量房产对应的政策措施主要是“以旧换新”，优化增量住房的措施主要是放松限购、限价等。
“但其实存量和增量之间也是相互联系的，总体来说，目前中央调控思路就是要刺激需求，减少库存，优化整个市场的运营环境。”尹中立对记者说。
对于接下来的政策建议，尹中立认为，从解决房地产市场本身问题来说，建议政府掏钱去解救开发商的流动性困境，现在“以旧换新”的做法实际上就是这种思路。
李宇嘉也对证券时报・券商中国记者表示，解决当前房地产的问题，还是需要政策组合拳，比如库存大的城市收缩供地、开工；实施老旧小区补短板改造，提升存量住房挂牌效率；盘活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房；去库存的同时能匹配购买力的支持，促进活跃交易、稳定市场预期。
在曹晶晶看来，消化存量房产和优化增量住房的政策措施，可以围绕控制供给、加快去化两方面展开，并在土地市场、新房和二手房市场协同推进。一是合理安排土地供给，将新增土地供应与住宅消化周期挂钩，自然资源部已经发文明确政策导向，各地预计将结合当地实际情况灵活调整土地供应量；二是进一步解除限购政策，加快新增需求入市，推动库存去化。当前一线城市和天津等地仍有限购政策，建议各地继续加快优化相关政策；三是在这一轮消化存量房产的过程中，保障性住房是重要的政策支点，将存量房产转为保障性住房，需要配套政策继续完善和落实。二手房“收旧换新”“以旧换新”的城市有望进一步扩围，而这种模式的推行也需要国家更多资金支持。
对于资金问题，国盛证券房地产行业分析师金晶也认为，“消化存量”后续可能落地的方向是成立统一平台收储。无论是中央成立统一平台，或者中央推动地方政府成立平台去收储存量，背后资金依然大部分需要由中央层面解决，单纯依靠地方财政很难推进。
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