◎记者 张琼斯
中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。分析人士认为，消化存量房产已成为房地产政策的重心之一。近期推出的放松限购、设立保障性住房再贷款、降低房贷首付比例、推动房贷利率下行等一系列措施，都有助于房地产市场“去库存”。
新工具与配套资金护航“去库存”
“消化存量房产已成为短期房地产政策的重心之一。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，国企收储未售新房是当前政府力推的“去库存”模式。此外，“以旧换新”“非居改租”等模式也将同步推行。
记者了解到，此前，郑州、南京、珠海等地国企已经先行先试，通过直接收购、以旧换新等方式参与存量房的去化过程中。
近日，又有多地政府宣布拟收购商品房。广州市增城区人民政府公告，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名，拟购买市场化商品房作为安置房源。苏州明确，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。
配套资金将为消化存量房产提供重要保障。5月，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按市场化、法治化原则，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
这项新工具可以撬动银行贷款5000亿元，为国企收购未售商品房提供资金支持。许多分析人士认为，保障性住房再贷款体现出盘活存量的政策思路，可以直接助力房地产市场“去库存”。
保障性住房再贷款将发挥多重政策效果。招联首席研究员董希淼表示，通过提供低成本资金支持，提高银行助力消化存量商品房工作的积极性；支持地方政府化解房地产市场风险；存量未出售的商品房被收购，房地产企业资金回笼后，可用于保交房及其他项目建设，形成良性循环。
“截至4月末，商品房待售面积为7.46亿平方米，如果降至过去10年平均5.91亿平方米的库存水平，去库存规模将达到1.54亿平方米。”东方金诚首席宏观分析师王青估计，如果保障性住房再贷款带动的5000亿元贷款全部落实到位，能够消化存量商品房约0.6亿平方米至0.7亿平方米，相当于待消减过高库存的40%至50%。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开。这一会议明确，商品房库存较多的城市，政府可以“以需定购”，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
王青认为，“以需定购”意味着要参考当地保障房供应需求，以及当地房地产去库存需求；“合理价格”则表明要根据市场供需平衡状况，确定收购价格。在他看来，未来围绕“合理价格”水平，可能还存在博弈过程，估计最终收购价将较现有市场价格有一定折让。
房贷新政带动市场回暖
“近期各地推出的房地产新政力度较大，基本都有助于消化存量房产。”中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平表示，比如多地取消限购，限制性政策松绑，同时房贷首付比例下调、房贷利率下行也都有利于提振房地产销售，进而有助于消化存量房产。
董希淼也认为，金融管理部门推出的一揽子房地产金融措施，有助于刺激居民住房消费的意愿和能力，进一步降低了购房门槛，对于房地产市场“去库存”起到了间接作用。
据不完全统计，自5月17日一揽子房地产金融措施以来，已有广东、湖北、云南、山西、甘肃、河北、陕西、海南、吉林、江西、河南、黑龙江、辽宁、江苏、青海、宁夏、广西、新疆、上海、重庆等省（区、市），宣布优化房地产金融政策。
尤其是上海、广州、深圳这三个一线城市的房地产政策调整优化，力度超出了市场普遍预期。其中，上海、深圳明确，首套房最低首付比例调整为不低于20%，首套房贷款利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。广州明确，执行首套房15%、二套房25%的最低首付比例，取消首套房、二套房贷款利率下限。
“房地产新政落地后，一线城市市场情绪明显回升。”中指研究院分析师孟新增表示，北京、上海、深圳5月以来的二手房成交规模保持在高位，维持温和修复态势；由于时间较短，新房网签数据均暂无明显变化。成都、杭州等部分热点新房项目入市，带动新房成交规模小幅回升，二手房保持较高活跃度。
关键在于稳定市场预期
展望未来，分析人士认为，消化存量房产的关键在于稳定市场预期，市场销售仍是“去库存”的主渠道。
“消化存量房产的路径和模式已逐渐清晰，如果接下来能够尽快推动相关措施落实，将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。”陈文静认为，推动房地产市场企稳最重要的仍是加快房价企稳，只有稳住房价才能有效激活市场，实现存量房产去化。
王青表示，考虑到存量房产规模大，去库存需要的资金规模在万亿元级别，因此仅依赖地方政府收购存量房产去库存难度很大，市场销售仍应是去库存的主渠道。
“着眼于将房地产库存压降至合理水平，推动房地产行业实现软着陆，需要尽快引导楼市企稳回暖。”王青建议，通过发挥存款利率市场化调节机制作用、政策性降息等方式，缓解稳息差对银行下调房贷利率的掣肘，从而推动房贷利率进一步下调。
“根本还是要稳定居民住房消费预期。”董希淼表示，下一步，应继续调整优化房地产市场调控政策。非一线城市应全面取消限制性措施；一线城市应进一步放开非核心城区的限购、限售政策。
在房地产金融政策方面，董希淼建议，应继续放宽首套房贷款认定标准，只要房贷已经结清，申请房贷即视为首套；引导商业银行适当降低存量二套房贷款利率，推出三套房贷款并采取合理的首付比例和利率，进一步降低居民住房消费负担。此外，3000亿元保障性住房再贷款额度也有进一步提升的空间。
“由于新房供给的源头是土地供应，因此政策也需结合土地市场进行统筹安排，盘活存量土地也是控制与去化市场库存的重要措施。”陈文静表示。
