上证报中国证券网讯（记者 张琼斯）靴子落地！调整存量房贷利率、下调二套房最低首付比例、延长“金融16条”等政策期限、优化保障性住房再贷款政策……9月29日晚间，多项房地产金融新政策面世。
分析人士认为，在中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，金融管理部门快速落地房地产金融支持政策，积极回应市场关切。相关政策着眼于房地产行业供需两端，对于推动房地产市场止跌回稳有重要意义，将有效提振市场信心，推动房地产行业尽快实现“软着陆”。
政策一：下调存量房贷利率
央行发布公告，明确完善房贷利率定价机制；市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》）。
根据上述文件精神，商业银行将在10月31日前批量调整存量房贷利率。对于贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，把加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。这一优惠政策将覆盖首套、二套及以上的存量房贷。
解读：这项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，节约借款人利息支出每年约5600元。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，调整存量房贷利率，能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。这项政策也释放出稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。
政策二：下调二套房最低首付比例
央行、金融监管总局发布《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
解读：由此，二套房贷款最低首付比例从当前的25%下调到15%。
中指研究院分析称，当前多数城市二套房首付比例已降至较低水平，再度下调首付比例带动效果可能较为有限。但在北上深等房价较高的核心城市，多数购买二套房的购房者通常采用“卖一买一”的方式完成置换，需要完成存量房交易后获得置换的资金，此前较高的二套首付比例对于购买新房形成一定限制。二套房首付比例的下调，有助于加速一二手房置换链条的打通流转。
政策三：延长“金融16条”等政策期限
央行、金融监管总局发布《关于延长部分房地产金融政策期限的通知》，将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”）、《关于做好经营性物业贷款管理的通知》中的部分政策的适用期限，延长至2026年12月31日。
解读：这两项政策对于促进房地产市场平稳健康发展、防范化解房地产市场风险发挥了积极作用。
民生银行首席经济学家温彬表示，延期《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，有助于进一步盘活房企存量资产，改善房企现金流；延期“金融16条”将从房企融资角度加大房地产开发贷款投放，从保交楼角度支持银行发放保交楼专项借款，从风险化解角度通过股权融资推动受困房企项目的兼并收购，总体旨在促进房地产市场平稳健康发展。
政策四：优化保障性住房再贷款政策
央行优化保障性住房再贷款政策，对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
解读：5月17日，央行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，这是房地产市场去库存的一项重要举措。
这意味着，过去商业银行发放100亿元贷款，央行提供低成本资金60亿元，现在央行提供低成本资金100亿元，从而加快推动商品房的去库存进程。
中金公司研究部银行业分析师林英奇表示，保障性住房再贷款的央行出资比例由60%提高到100%后，按照银行平均负债成本2.2%计算，能节约该笔贷款的负债成本约40到50个基点，可以提高对于银行发放贷款的激励。但这一政策的具体执行效果，也受到地方政府意愿和项目收益等影响。
