[ “未来房贷利率下调的大门已经打开，下调幅度将决定房地产行业何时实现企稳回暖。考虑到房贷利率自2022年开始转向，截至去年末累计下调166BP，即年均下调83BP，但仍未能止住楼市下行态势，以及今年截至3月末，房贷利率下调28BP至3.69%，我们预计年内房贷利率下调幅度将在50BP以上。”东方金诚首席宏观分析师王青称。 ]
[ 中金公司银行业分析师林英奇分析，按照全年新发放按揭贷款利率下调30BP的预期，相关调整对银行息差的负面影响约为0.8BP，对银行利润影响较小。 ]
一揽子房地产政策出台，银行息差压力以及降成本规划再引关注。
在MLF（中期借贷便利）降息仍待更合适时机的情况下，存款降息预期进一步升温。不少专家认为，在低通胀引起实际利率持续高企的环境下，加上国债发行需要更多流动性支持，年内LPR（贷款市场报价利率）下行仍有可能，这需要更低负债成本的支撑。
不过，从量化角度，机构预测，近期全国层面取消房贷利率政策下限对银行息差影响有限，年内影响预计在1个基点（BP）以内。多位机构人士对第一财经记者表示，目前降息的预期时点在三季度之后，当前负债端调整的重点仍是结构和非挂牌利率，但存款利率继续下行仍是趋势。
取消下限后，房贷利率向下空间有多少？
上周五（5月17日），房地产迎来一揽子金融新政，力度空前。
其中，在商业性个人住房贷款方面，政策从利率和首付比例两方面为购房者减负——将首套和二套住房贷款最低首付款比例分别下调5个百分点至15%、25%的新低同时，取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。在此之前，全国首套、二套房贷利率下限分别为5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP。
不过，在2022年末央行、原银保监会宣布建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制之后，基于房价走势，已有不少城市对当地首套房利率下限进行灵活调整。在此背景下，全国首套房贷利率持续刷新纪录，而且这一趋势还在强化。就在此次全国性政策调整之前，各地因城施策已经展开了一场新的“接力赛”，其中不乏南京、合肥、杭州等热门城市。
根据央行一季度货币政策执行报告，截至3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。3月，新发放个人住房贷款利率为3.69%，同比下降了45BP。
“当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右，本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。”中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，新政之前，多数城市取消首套房贷利率下限后，房贷利率普遍执行LPR-40BP至LPR-70BP（3.2%~3.5%），少数城市部分银行首套房贷利率已低至3.1%，这将成为更多城市后续调整的重要参考。
未来房贷利率下行空间有多大？有市场权威人士预测，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降30~40BP，而东方金诚首席宏观分析师王青预测，年内这一降幅可能超过50BP。这也意味着，越来越多城市的首套房贷利率将向3%逼近。
“未来房贷利率下调的大门已经打开，下调幅度将决定房地产行业何时实现企稳回暖。考虑到房贷利率自2022年开始转向，截至去年末累计下调166BP，即年均下调83BP，但仍未能止住楼市下行态势，以及今年截至3月末，房贷利率下调28BP至3.69%，我们预计年内房贷利率下调幅度将在50BP以上。”王青称。
目前来看，已有城市火速跟进新政调整。就在5月21日，据媒体报道，武汉已于20日开始执行新政，降低首付比例的同时，首套房和二套房商贷利率分别降至LPR-70BP、LPR-60BP。
对银行影响有多大？
在消化存量、优化增量的一揽子政策支持下，业内普遍预测，随着购房者的政策预期得到满足，房地产行业有望迎来此轮调整的“政策底”。
对于银行来说，新政在推动房贷业务量回升、改善资产质量的同时，也将带来新的息差压力。2023年，国内商业银行净息差降至1.69%，首次跌破1.7%关口。而从上市银行一季报来看，受到重定价时点较为集中等因素影响，这一趋势并未缓解。另据央行数据，今年一季度一般贷款利率、企业贷款利率和个人住房贷款利率分别较去年末下行8BP、2BP和28BP。
不过，从目前的机构测算来看，房贷新政对银行息差的影响相对有限。中金公司银行业分析师林英奇分析，按照全年新发放按揭贷款利率下调30BP的预期，相关调整对银行息差的负面影响约为0.8BP，对银行利润影响较小。
在王青看来，全国层面取消商贷利率下限，各城市自主决定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有），这基本上意味着5年期以上LPR报价与房贷利率“脱钩”，打开房贷利率下行空间的同时，未来类似今年2月的5年期以上LPR报价单独下调的可能性变小，即无需再通过这一方式，对房地产行业实施“定向降息”。
从最近一期MLF操作利率和LPR报价来看，二者均“按兵不动”，符合市场预期。王青认为，近期监管叫停“手工补息”等高息揽储行为，助力银行各类资金成本进一步下降，但报价行仍缺乏下调报价加点的动力；而且，当前处于政策效果观察期，进一步引导LPR报价下行的迫切性减弱。
而考虑到持续的低通胀环境、经济复苏仍需政策推力、国债发行需要更多流动性支持等因素，机构人士普遍认为，未来MLF降息进而LPR利率下行仍是重要选项，只是时间问题。这也意味着，负债端的成本管控压力还将持续。
“兼顾内外政策条件，MLF降息或在等待更好的时机。”中信证券首席经济学家明明表示，当前金融体系降成本诉求仍然较高，而4月信贷、社融数据表现说明，实体融资需求恢复还需要降成本工具进一步发力。但考虑到美联储等海外发达经济体央行降息时点仍有一些不确定性，当下MLF降息的时机可能并不合适，存款降息或更具备可行性。
明明认为，在“发挥贷款市场报价利率改革作用”的监管诉求下，未来受息差压力影响，商业银行或继续下调存款利率，而低通胀引起的高实际利率环境下，年内LPR报价下调仍可期待，时点上可能略靠后。另有机构人士认为，接下来央行降准、二级市场购买国债等货币政策工具值得期待，短期内银行成本调控重点预计仍在结构和非挂牌利率方面，新一轮挂牌利率调整或至少在6月之后。
