文 | 新浪财经 徐苑蕾
5月17日，中国人民银行（以下简称“央行”）连发三大礼包，涉及取消房贷利率下限和下调首付成数等重磅政策。
受政策面影响，今日午盘开盘后，房地产板块强势上涨。A股方面，绿地控股、金地集团、万科A等涨超10%。港股方面，雅居乐集团、融创中国涨超20%。
专家观点普遍认为，央行政策会持续产生影响，对于今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用，充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现购房市场向好发展的基础正持续增加。
取消房贷利率下限，月供或大幅降低
根据央行通知，取消全国首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
此外，5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
房贷利率下限的取消和公积金利率的再次下调，再一次为楼市释放利好信号。 对购房者来说，降息可以降低购房者上车门槛，对刺激购买需求、楼市预期有一定的积极作用。
以深圳首套公积金贷款90万元，贷款30年为例，以等额本息方式还款，降息前每月月供3843.15元，降息后月供减少为3722.02元，为购房者每月节省121.13元，还款总额从138.35万元，降低为133.99万元，节省4.36万元。
事实上，近期多个热点城市已经大幅度调整了首二套房贷利率下限，个别城市甚至低至3.25%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，降低贷款利率，降低收入乘数，意味着降低了月供，特别是在不限制利率下限以后，月供可能会大幅度降低。再加上房价已经明显下跌，未来月供对于很多人来说将从“不可支付”转移到“可支付”。
不过，政策具体效果取决于银行执行层面如何落地，毕竟这要求银行让利。镜鉴咨询创始人张宏伟表示，为了和大型商业银行竞争，未来几个月一部分城商行有可能会出现房贷利率九折甚至八折的优惠情况，在贷款利率上给予优惠与刺激，购房者的还款压力会进一步降低，有助于不断激活和提升市场交易的活跃度。
首付最低比例调整，更多人符合购房资格
央行通知还涉及贷款最低首付款比例的调整。通知指出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在此基础上，央行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
李宇嘉分析称，目前限制杠杆的必要性已经下降，因为当前面临的是信贷需求疲弱，加杠杆动力减弱的问题，这导致金融加速器效应退化，也是信贷紧缩、通货紧缩的罪魁祸首，迫切需求修复杠杆动力，首当其冲的就是降低首付比例。
“国外首付比例低至10%，有的只有5%。降低比例，叠加房价下跌，对于很多新市民、年轻人来说，购房门槛下降了，可以探得着了。而且降首付与降利率结合起来，再加上房价下跌和后续可能降税费，月供负担将大幅度下降，房贷进入可支付阶段，即月供不会明显影响居民其他消费。”李宇嘉说。
张宏伟表示，首套房贷款首付不低于15%，二套首付不低于25%，意味着购房者首付门槛大幅度地降低，从首付的角度来看，更多的购房者符合购房资格。
李宇嘉表示，总的来说，目前房地产行业全面进入降成本阶段。这种降成本主要是针对目前房地产市场供求关系逆转，需求主体转向新市民、年轻人、外来人口，必须从降房价、降利率、降税费等角度推进。预计，下一步住房交易的税费全面取消，进入放水养鱼、涵养税源的阶段。
