专题：2024第十五届夏季达沃斯论坛
“市场真正回暖要等到本轮风险出清”
当前各地楼市去库存进展不一。若结果不及预期，会带来哪些风险？为了兼顾“去库存”和“完善住房双轨制”目标，还有哪些增量政策空间？
在2024年夏季达沃斯论坛期间，第一财经记者就上述问题专访了北京大学光华管理学院副院长，北京大学国家金融研究中心主任张峥。
当前地产下行存在两大风险
第一财经：1-4月商品房销售面积和销售额同比分别下降20.2%和28.3%，房地产投资同比下降9.8%，与此同时，房价已连续25个月负增长。在你看来，如果地产持续下行，会对宏观经济带来哪些风险？
张峥：本轮地产下行是结构性和周期性问题叠加所致，成因较为复杂。结构性问题主要来自于原有的财税体制以及房地产投融资体制在经济高质量发展阶段面临挑战：在持续30年大量投资之后，房地产和基础设施投资的高速增长阶段已经接近尾声；进入新发展阶段，高速增长所依赖的央地财税体制和投融资体制，所带来项目投融资错配、投资效率不高，以及过度投资等问题集中显现。随着楼市供需关系发生深度调整，加之地产周期性下行，产生了大量闲置存量土地和住房。
当前，房地产风险集中表现在以下两个方面。一方面，房地产企业面临严重的财务困境。房企流动性紧张，叠加房地产销售收缩引发的现金流入不足。房价显著下行，根据相关机构二手房价的测算，总体房价目前已较2021年年中高点回撤超20%，一些城市的二手房价跌幅超40%。房地产是金融资产的主要抵押物，房价下跌可能引发金融风险。
另一方面，房地产风险、地方债务风险与金融风险深度关联。首先，房地产、地方债务和金融领域之间相互依赖。土地出让收入是地方政府的主要财政收入来源，房地产行业是土地的主要受让方，其景气度直接影响地方政府的财政收支能力。其次，房地产的金融属性极强，房企贷款和住房抵押贷款一度占到银行信贷存量的40%左右，持有型房地产是资产证券化产品最重要的底层资产。第三，对于居民部门而言，住房既是居民财富中的重要组成部分，又是居民支出的主要分项之一。第四，房地产行业产业链上下游企业众多，对实体经济影响较大。
提振楼市需求，需要更有力的财政政策
第一财经：扩大购房需求是房地产去库存的关键。在本轮经济复苏中，地产需求侧政策松绑启动早、持续时间长、力度强，但效果至今不彰。在这背后，有哪些原因？
张峥：长期以来，房地产产业链投资对GDP的贡献在30%左右。所以，当经济下行压力较大时，往往将房地产政策视为一个短期经济的刺激手段。但当房地产走出增量时代，面对供需关系的深度调整，需求侧的宽松政策效果必然不如以往。
与此同时，政策出台的时机很重要。目前，资产价格都进入了一个下行阶段。在此背景下，如果不是特别强有力的政策，发出一个非常明显的而且公众可信的信号，从短期来说，政策效果确实很难评估。此外，居民购房预期的修复，不能仅依靠地产政策。目前，宏观政策仍待继续发力，尤其是财政政策。
建议成立市场化“房地产基金”
第一财经：你刚刚提到目前楼市库存压力还比较大，有一些量化的数据吗？
张铮：我们的研究统计发现，目前全国商品房待售面积超过7亿平方米，应该还有相当规模的在建项目，除此之外，房企还有一定规模的土地储备。截至2023年末，48家上市房企土地储备总面积13.09亿平方米。
第一财经：面对这么大的库存压力，你认为当前多地推行的“政府收储”效果有多大？对于中央政治局会议提到的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，你还有哪些建议？
张铮：地方政府有多大财力实施收储行为？收储之后，是否能够高效盘活这些资产？是否有更好的办法，以更加市场化的方式，既对稳定房地产市场起到一定作用，长期来看，又能服务解决现阶段的住房问题，并助力房地产新发展模式的形成？这些是非常值得研究的问题。
我们有个想法，由政府相关机构引导，由有实力有能力的机构统筹成立市场化的“房地产基金”，加快摸底各地住房供需情况，及时纾困——在那些人口净流入的城市或灵活就业人员占比较高的城市，直接购买住房并将其转换为租赁住房。
这种由政府启动、通过市场运作的方式有几个方面的价值：
第一，以市场化方式激活需求，让房企能够正常运作起来，有一定的流动性渡过难关，避免房地产风险演变为金融系统性风险；
第二，这种方式也能避免直接给房地产企业（国企或民企）输血可能带来的道德风险；
第三，中国目前有18%的人口住在城市但没有城镇户口，加上未来从农村和农业转移到城市的人口，到2035年中国将有近4亿人需要完成彻底的市民化，他们的住房需求需要以商品房之外的方式予以满足；
第四，市场化机构的收购投资是价值创造导向的，能够提升投资效率；
第五，有能力的市场化机构，能够将住房资产高效运营起来，为相关住房需求提供更好的居住体验，长期来看，可以提高这些资产的价值。
“市场真正回暖要等本轮风险出清”
第一财经：你认为未来保障性住房需求空间有多大？商品房销售乏力，会成为一个长期问题吗？
张峥：当前，居民住房问题已不再是普遍性的短缺问题，而是结构性的。结构性问题体现在多个层面，例如，区域方面，经济活跃和人口流入的大城市圈，还有一定程度的短缺；在住房质量和类型方面，还存在相当程度的改善性需求。
大城市青年人和新市民的住房保障需求还面临较大供给缺口。我们研究团队重点关注农业转移人口的住房需求。这其中，一部分来自未来由于产业结构调整产生的农业转移人口，另一部分来自“没有彻底解决住房问题”的存量农业转移人口，也即在城市有收入、但还未拥有具备归属感、公共服务齐全的长期住房。这两部分加在一起大概4亿人。因此，保障性住房特别是保障性租赁住房的供给非常重要。
对于商品房，市场真正回暖仍要等到本轮风险出清，存量房源实现进一步去化。但从长期来看，新发展模式下的“高品质”住房意味着还有新一轮发展机会。
