来源：中证鹏元
来源 I 信息时报
上周，首批9只公募REITs上市满3周年，中证指数公司公告修订中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数的编制方案，并自6月24日起公布实时行情。REITs实时行情指数的发布能给市场带来哪些影响？对于投资者来说，该指数的发布又有哪些实操意义？
REITs实时行情指数来了
近日，中证指数公司发布公告称，为进一步提升指数可投资性，中证指数有限公司决定修订中证REITs（收盘）指数和中证REITs（收盘）全收益指数的编制方案。除对REITs指数编制规则中流动性、权重限制等方面作进一步优化之外，将原中证REITs（收盘）全收益指数改名“中证REITs全收益指数”，拟于6月24日发布实时行情。
对此，中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉向记者表示，REITs实时指数的推出，是市场制度建设的重要环节和必然过程，进一步助力流动性的提升，为后续ETF及指数基金的推出奠定基础。“对投资者来说，实际意义在于：之前REITs市场只有收盘指数，观察市场只能看单个标的，有了市场实时指数，便于投资者整体判断市场走势，进一步提振投资者参与REITs的信心和情绪。”
中泰证券指出，REITs实时指数发布后将提供市场参考基准，为后续指数化投资产品开发建立良好基础，有利于引入增量资金，更好促进REITs市场生态建设。
中信建投也在研报中表示，参照海外经验，完善的REITs指数体系是REITs市场成熟的重要标志，为各类投资者提供可跟踪的业绩基准。海外主要REITs市场（如北美、亚太等）有较长时间的发展历程，其指数编制方法和品类已较为成熟，且具备一致性。各市场REITs指数的成分股数量主要由市场发达程度决定，发达的市场支持纳入更多成分股，为指数提供很好的流动性。
REITs投资逻辑有何变化？
近期，公募REITs二级市场表现相对平淡。同花顺统计显示，全市场已上市的36只产品中，上周环比上涨的为11只，其中国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT和建信中关村REIT领涨，涨幅分别为1.96%、1.73%和1.6%。
吴进辉表示，公募REITs虽上市仅三年，但已走过了完整的牛熊全过程。“个人认为，我国公募REITs投资思路和逻辑主要历经三个阶段：一是上市初期的稀缺性逻辑，投资者对新标的和资产的追捧；二是价值回归逻辑，市场矛盾和问题出现，估值虚高，股价大跌，资产价值从高位回归；三是均衡逻辑，投资者类型逐步丰富与成熟，各方参与者愈发理智，发行人和投资者持续博弈，标的和资产类型出现分化，扩募加快，市场进入新的均衡发展阶段。”
在他看来，基于无风险利率的持续下行，REITs高分红的优势尽显，在资产荒的环境下，今年公募REITs维持震荡走牛的观点，逢低可入。“当下REITs市场的估值不算很低，投资者普遍青睐能源和保障房资产，这也是在宏观大环境弱修复情况下决定的，产业园和物流资产暂时承压。随着经济的复苏，消费资产类型也有望得到发展比如商场、农贸等。后续的数据中心、水利等资产也可以重点关注。”吴进辉分析称。总之，REITs关键是基础资产的稳定性和成长性。在不同的宏观周期和不同的市场阶段，市场的偏好程度并不是固定的，投资者应该根据内外部环境灵活应对。
